Ratgeber Anschlussfinanzierung

Zuletzt aktualisiert & geprüft: 13.04.2019

Bei der Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung mit einem Immobiliendarlehen sind in der Regel eine oder mehrere Anschlussfinanzierungen erforderlich. Wer auf eine Bausparkasse gesetzt hat, kann die Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung ebenfalls nutzen. Dabei ist es ratsam, sich möglichst früh mit diesem Thema zu beschäftigen. Verändert sich das Zinsniveau, bietet sich oftmals eine Umschuldung zum Ende der Sollzinsbindung an. Der Ratgeber zeigt, wie eine Anschlussfinanzierung funktioniert und worauf Darlehensnehmer besonders achten sollten.

Wichtige Infos zur Anschlussfinanzierung im Überblick:

  • Ein Immobilienkredit erfordert zumeist mehrere Anschlussfinanzierungen.
  • Das neue Darlehen sollte immer an die persönliche und finanzielle Situation angepasst werden.
  • Durch einen genauen Vergleich der Angebote lassen sich mehrere Tausend Euro einsparen.
  • Darlehensnehmer sollten sich während der Sollzinsbindung nicht unter Druck setzen lassen.

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Anschlussfinanzierung und Laufzeit hängen zusammen

Baufinanzierungen werden in Deutschland zumeist über ein sogenanntes Annuitätendarlehen abgewickelt. Darlehensnehmer profitieren dabei von einer festen Rate, wobei ein Teil als Zinszahlung und der andere für die Tilgung verwendet wird. Während der vereinbarten Zinsbindungsfrist bleibt die Höhe der Rate gleich. Lediglich die Zusammensetzung verändert sich im Laufe der Zeit. Der Zinsanteil sinkt und die Tilgung nimmt zu. Anhand der zu Beginn vereinbarten Zins- und Tilgungssätze lässt sich ermitteln, zu welchem Zeitpunkt das Darlehen zurückgezahlt ist.

Vor wenigen Jahren gehört eine Tilgung von 1 Prozent bei etwa 5 Prozent Zinsen zum Standard. Daraus resultierte eine Laufzeit von rund 36 Jahren. Bei einer Zinsbindung von 10 Jahren wäre dann dreimal eine Anschlussfinanzierung erforderlich.

Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase hat sich jedoch einiges geändert. Aufgrund der deutlich gesunkenen Zinsen sind bei gleicher Rate höhere Tilgungen möglich. Zudem nutzen die meisten Darlehensnehmer zusätzliche Einnahmen wie Erbschaften, Gehaltserhöhungen oder Gewinne aus Geldanlagen für Sondertilgungen. So dauert es oftmals nur noch zwischen 15 und 20 Jahren, bis der Immobilienkredit getilgt ist. In diesem Fall muss man sich nur noch einmal mit eine Anschlussfinanzierung auseinandersetzen.

Auf die erste Anschlussfinanzierung kommt es besonders an

Nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist ist die Restschuld in der Regel noch relativ hoch, sodass sich die Anschlussfinanzierung besonders stark auswirkt. Ein günstigerer Zinssatz bzw. ein verbessertes Finanzierungskonzept führen zu einer deutlichen Entlastung in der Haushaltskasse.

Dies lässt sich am einfachsten anhand eines Beispiels verdeutlichen. Zur Finanzierung der Immobilie wird ein Darlehen über 130.000 Euro aufgenommen. Zinssatz sowie Tilgung liegen bei 2 Prozent, woraus sich eine monatliche Rate von 433 Euro ergibt. Zum Ende der zehnjährigen Zinsbindung steht noch eine Restschuld von 101.200 Euro.

Wird bei der Anschlussfinanzierung derselbe Zinssatz vereinbart steigt die Tilgung auf 3,1 Prozent. Bei einem leichten Anstieg der Zinsen auf 2,5 Prozent sinkt im Gegenzug der Tilgungsanteil auf 2,6 Prozent. Wer die Angebote vergleicht und beispielsweise ein Angebot mit geringfügig günstigerem Zinssatz von 2,3 Prozent findet, kann während der nächsten Finanzierungsperiode rund 2.000 Euro einsparen.

Je höher die Restschuld und je stärker der Zinsunterschiede, desto mehr lässt sich bei der Anschlussfinanzierung einsparen.

Nicht auf die Hausbank verlassen

Wer sich nicht aktiv mit der Anschlussfinanzierung beschäftigt wird von der finanzierenden Bank rechtzeitig angeschrieben. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung meldet sich ein Berater mit einem oder mehreren Angeboten. Allerdings müssen diese nicht zwangsläufig auch die günstigste Lösung sein.

Zumeist erhält der Darlehensnehmer für die Anschlussfinanzierung mehrere Vorschläge mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen, die nur für einen begrenzten Zeitraum gültig sind. Dadurch wird der Kunde unter einen gewissen Zeitdruck gesetzt. Am einfachsten ist natürlich eines der Angebote mit einer Unterschrift anzunehmen.

Es ist jedoch empfehlenswert sich zunächst auf dem Markt umzuschauen. Das Angebot an Immobilienfinanzierungen ist sehr groß und bereits geringe Zinsunterschiede machen sich deutlich im Portemonnaie bemerkbar. Mit einem Baufinanzierungsrechner kann die Finanzierung im Internet selbst berechnet werden.

Vorgehensweise bei der Anschlussfinanzierung:

  • Bei der Anschlussfinanzierung nicht auf die Angebote der finanzierenden Bank warten, sondern die Konditionen anderer Banken und Versicherungen bereits vorab selbst vergleichen.
  • Darlehensnehmer können sich die aktuellen Zinsen bereits 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit einem Forward Darlehen sichern.
  • Mit den Angeboten der Konkurrenz kann 36 Monate vor Ende der Zinsbindung mit der eigenen Bank über eine Anschlussfinanzierung verhandelt werden.
  • Ist das Angebot der finanzierenden Bank ungünstig, bietet sich eine Umschuldung an.
  • Kreditvergleiche im Internet bieten einen schnellen Überblick der aktuell besten Konditionen.

Drei Monate Vorlauf reichen aus

Bei der Suche nach günstigen Alternativen sollte ein Zeitraum von drei Monaten eingeplant werden. Die Suche startet immer mit einem Vergleich der Konditionen bei anderen Banken. Über die bekannten Baufinanzierungsvermittler wie Interhyp oder Hypothekendiscount finden Darlehensnehmer direkten Zugang zu einer Vielzahl von Angeboten. In den meisten Fällen reicht bereits eine unverbindliche Zinsberechnung aus, damit die finanzierende Bank ihr Angebot nochmals verbessert.

Denn natürlich möchte die Bank den Darlehensnehmer als Kunde behalten. Die Kreditprüfung ist bereits gelaufen, die Raten wurden immer pünktlich bezahlt und der Aufwand für eine Anschlussfinanzierung relativ gering. Sofern sich die Geschäftspolitik der Bank nicht grundsätzlich geändert hat, ist der Kunde in einer guten Verhandlungspostion.

Zeigt sich der bisherige Anbieter nicht gesprächsbereit, wird die verbindliche Finanzierungszusage einer anderen Bank oder Versicherung benötigt. Hierfür müssen die Unterlagen zum Objekt sowie den persönlichen finanziellen Verhältnissen eingereicht werden. Der Darlehensnehmer muss bei dieser Variante entsprechend mehr Zeit investieren.

Liegen alle Unterlagen vor, geht die restliche Abwicklung recht schnell vonstatten. Die Darlehensunterlagen liegen zumeist innerhalb von wenigen Tagen beim Kunden. Statt einer reinen Anschlussfinanzierung wird nun eine Umschuldung durchgeführt. Die Neue Bank löst das Darlehen beim bisherigen Anbieter ab und übernimmt eine eventuell noch bestehende Grundschuld. Die Kosten hierfür liegen zumeist deutlich unter den möglichen Einsparungen eines günstigeren Zinssatzes.

Bereits früher aktiv werden

Statt auf die Angebote der finanzierenden Bank zu warten können Darlehensnehmer auch schon vorher selbst aktiv werden. Dies ist insbesondere dann empfehlenswert, wenn mit einem steigenden Zinssatz zu rechnen ist.

Das bisherige Darlehen lässt sich bereits ein Jahr vor Ende der Zinsbindung mit einem neuen abstimmen. Hierbei muss jedoch darauf geachtet werden, dass mit der übernehmenden Bank eine ausreichend lange Zeit zwischen Abschluss des Darlehensvertrags und Berechnung von Bereitstellungszinsen vereinbart wird.

Bei mehr als zwölf Monaten werden durch die Bank fast immer Bereitstellungszinsen berechnet. Eine Vorlaufzeit von sechs Monaten ist dagegen zumeist mit keinen weiteren Kosten verbunden. Wer zu diesem Zeitpunkt seine Anschlussfinanzierung regelt, sollte zunächst bei Vermittlern die aktuellen Zinssätze in Erfahrung bringen und dann seinen bisherigen Darlehensgeber zur Abgabe eines Angebots auffordern.

Mit einem Forward Darlehen günstige Zinsen sichern

Wer mit steigenden Zinsen rechnet, kann bereits 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist aktiv werden. Durch den Abschluss eines Forward Darlehens lässt sich der aktuelle Zinssatz für das Ende der Zinsbindung sichern. Allerdings bieten die Banken diesen Service nicht kostenlos an. Für den Zeitraum bis zur Auszahlung wird ein entsprechender Zinsaufschlag berechnet.

Beim Forward Darlehen handelt es sich im Prinzip um eine Wette auf steigende Zinsen. Gehen diese tatsächlich nach oben, hat der Darlehensnehmer ein gutes Geschäft gemacht. Bleibt der Zinssatz gleich oder geht dieser gar nach unten, wird die Finanzierung dagegen teurer. Denn der beim Forward Darlehen vereinbarte Zinssatz ist unabhängig von der Zinsentwicklung bindend.

Änderungen beim Zinsniveau sind jedoch nicht das einzige Risiko bei einem Forward Darlehen. So können Veränderungen der persönlichen Situation wie eine Trennung oder ein Jobverlust den bereits abgeschlossenen Kredit zum Problem werden lassen. Kann das Forward Darlehen überhaupt nicht genutzt werden wird das Ganze sehr teuer. Deshalb ist es ratsam trotz einem drohenden Zinsanstieg nicht zu früh ein neues Darlehen abzuschließen.

Lange Zinsbindungen vorzeitig beenden

Viele Darlehensnehmer entscheiden sich aus Sicherheitsgründen für eine sehr lange Zinsbindung. Der Gesetzgeber sieht in solchen Fällen nach zehn Jahren ein Kündigungsrecht vor. Sind die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken ermöglicht die vorzeitige Kündigung hohe Einsparungen. Kunden können beispielsweise eine geringere Rate vereinbaren oder die Laufzeit verkürzen.

Die Kündigung ist erstmals zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens möglich. Dabei gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Das Darlehen endet somit nicht zehn Jahre nach Beginn der Zinsbindung sondern je nach Auszahlungszeitpunkt um einiges später. Hier ist es ebenfalls wichtig, die Ablösung des alten Darlehens und die bereitstellungsfreie Zeit des neuen aufeinander abzustimmen.

Besonderheiten bei Bauspar-Kombi-Krediten

Bei der Finanzierung über einen Bausparvertrag werden sehr häufig zwei Verträge abgeschlossen. Das Vorausdarlehen wird zur sofortigen Finanzierung genutzt und der Bausparvertrag zur späteren Ablösung. Experten bezeichnen diese Variante als Bauspar-Sofortfinanzierung.

Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, kann der Inhaber jedoch abwägen, ob er das Darlehen in Anspruch nehmen möchte oder nicht. Da die Bausparkasse die Konditionen für das zweite Bauspardarlehen bereits zu Beginn der Finanzierung festschreibt, bieten sich auch bei diesem Finanzierungsmodell Gestaltungsmöglichkeiten.

Ist das Zinsniveau in der Zwischenzeit gesunken, kann der Kunde auf das Bauspardarlehen verzichtet. Stattdessen wird da Guthaben zum Abschluss eines günstigeren Annuitätendarlehens genutzt. Bei entsprechend langer Laufzeit kann zudem das Vorabdarlehen gekündigt werden.

Fazit zur Anschlussfinanzierung

Darlehensnehmer sollten sich rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmern. Wer die Angebote geschickt vergleicht, kann hohe Einsparungen erzielen. In keinem Fall sollte ein neuer Vertrag bei der finanzierenden Bank vorschnell unterschrieben werden. Ein Forward Darlehen lohnt sich immer dann, wenn in absehbarer Zeit mit einem Zinsanstieg gerechnet wird. Hier sollten jedoch die bestehenden Risiken nicht außer acht gelassen werden. Darlehensvermittler ermöglichen einen schnellen Zugang zu Hunderten von Anbietern.

Experten-Tipp:

Wer sich rechtzeitig um die Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung kümmert, der ist in einer optimalen Verhandlungsposition und kann sich an verschiedene Banken wenden.

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Ratgeber Anschlussfinanzierung was last modified: Februar 11th, 2019 by JuliusDream011