Baufinanzierung – Ratgeber und Vergleich

Zuletzt aktualisiert: 14.11.2018

Der Umzug in die eigenen vier Wände erfordert eine umfangreiche Planung, die oftmals mehrere Monate oder sogar Jahre in Anspruch nimmt. Bevor es an die Suche nach der richtigen Immobilie geht, müssen künftige Bauherren sich zunächst darüber klar werden wie viel Haus oder Wohnung sie sich leisten können.  Ist das Wunschobjekt gefunden muss noch eine möglichst günstige Baufinanzierung gefunden werden. Wer die Konditionen genau vergleicht kann leicht mehrere Tausend Euro sparen. Mit unserem großen Vergleich können Sie sich die Angebote von einer Vielzahl an Banken einholen.

Die wichtigsten Fakten zur Baufinanzierung:

  • Die optimale Baufinanzierung bringt Einsparungen von mehreren Tausend Euro.
  • Wer ausreichend Eigenkapital einbringt, kann den Kredit niedriger halten.
  • Verschiedene Varianten für eine Baufinanzierung verfügbar.
  • Auf die Bedingungen für Sondertilgungen achten.
  • Holen Sie sich mit unserem Vergleichsrechner die besten Angebote.

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Was darf die Immobilie kosten?

Entscheidend für die Berechnung des maximalen Kaufpreises ist das monatlich verfügbare Budget für die Rate. Wer in Miete wohnt, nimmt die Kaltmiete als Basis. Diese fällt nach dem Umzug in die eigene Immobilie weg. Kosten für Strom und Heizung fallen dagegen weiterhin an. Gleiches gilt für Müllgebühren und Grundsteuer. Unerlässlich ist bei Hausbesitzern die Bildung von Rücklagen. Damit lassen sich später Instandhaltungskosten für eine neue Heizung oder einen neuen Anstrich des Hauses finanzieren.

Für einfache Rechnung können Sie einfach die Kaltmiete mit der durchschnittlichen Sparrate pro Monat addieren. Hiervon werden dann statt den Mietnebenkosten noch die voraussichtlichen Bewirtschaftungskosten abgezogen. Im folgenden Beispiel gehen wir 120 qm2 großen Immobilie mit durchschnittlichen Kosten von 3 Euro pro Quadratmeter aus.

Beispielsrechnung:

Kaltmiete: + 1.000 Euro

Sparrate: + 300 Euro

Bewirtschaftungskosten: – 360 Euro

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Mögliche Kreditrate: 940 Euro

Im nächsten Schritt geht es darum, welcher Kreditbetrag mit der verfügbaren Kreditrate möglich ist. Dies hängt in erster Linie von der geplanten Zeit für die Rückzahlung ab. Bei den meisten Immobilienbesitzern besteht der Wunsch, im Alter mietfrei wohnen zu können. Wer also mit 40 Jahren startet hat zwischen 25 und 27 Jahre Zeit, um den Kredit zu tilgen.

Bei einer Kreditrate von 940 Euro und einer Laufzeit von 30 Jahren wäre bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent ein Kreditbetrag von rund 240.000 Euro möglich. Zum Abschluss wird nun noch das vorhandene Eigenkapital in die Finanzierung miteinbezogen. Zum Eigenkapital gehören Giro- und Sparkonten, Lebensversicherungen, Bausparverträge und Depots. Um eine günstige Baufinanzierung zu erhalten sollten zumindest die Nebenkosten der Immobilie durch das Eigenkapital abgedeckt sein. Diese liegen je nach Objekt zwischen 5 und 15 Prozent.

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Verschiedene Varianten der Baufinanzierung

Um sich den Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen können verschiedene Finanzierungsformen genutzt werden. Nachfolgend wollen wir die wichtigsten Möglichkeiten kurz vorstellen.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die meistgenutzte Form der Baufinanzierung. Der Kreditnehmer profitiert dabei von einer gleichbleibenden Rate, die sich aus Tilgung und Zinsen zusammensetzt. Üblicherweise liegt die Laufzeit zwischen 5 und 15 Jahren. Da die Rückzahlung in der Regel länger dauert ist zumeist mindestens eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Zu Beginn des Darlehens wird ein Tilgungssatz festgelegt. Im Laufe der Zeit sinkt der Zinsanteil und die Tilgung steigt im gleichen Zug an. Ein Annuitätendarlehen empfiehlt sich besonders wenn die Immobilie selbst genutzt und ein möglichst geringes Zinsrisiko gewünscht wird.

Tilgungsdarlehen

Beim Tilgungsdarlehen werden Zinsen und Tilgung getrennt voneinander gezahlt. Die Tilgungsrate bleibt über die gesamte Laufzeit konstant, während die Zinszahlungen abnehmen. Das bedeutet, dass die Gesamtbelastung am Anfang höher ist und im Laufe der Zeit immer stärker abnimmt. Das Tilgungsdarlehen lohnt sich vor allem dann, wenn nicht mehr viel Zeit bis zur Rente bleibt. Wichtig ist dabei ein konstantes Einkommen, welches über mehrere Jahre sicher ist.

Versicherungsdarlehen

Bei dieser Variante erfolgt die Tilgung über eine kapitalbildende Lebensversicherung. Neben den Versicherungsbeiträgen werden separat noch die Zinsen an den Darlehensgeber gezahlt. Nach Ende der Vertragslaufzeit wird das Darlehen mit der Versicherungssumme auf einen Schlag getilgt. Wer seine Immobilie vermietet kann bei dieser Finanzierungsform von Steuervorteilen profitieren. Voraussetzung hierfür ist eine Vertragslaufzeit von mindestens 12 Jahren.

Endfälliges Darlehen

Endfällige Darlehen werden häufig auch als tilgungsfreie Darlehen bezeichnet. Über die Laufzeit werden lediglich die anfallenden Zinsen gezahlt. Die Tilgung folgt am Ende in einer Summe. Üblicherweise wird das Kapital in einer Lebensversicherung angespart. Auch diese Variante eignet sich nur für Kreditnehmer, die ihre Immobilie vermieten, da nur sie steuerliche Vorteile daraus ziehen können.

Variable Darlehen

Das variable Darlehen ist durch einen niedrigen Zinssatz gekennzeichnet. Die Zinsen werden hierbei maximal für sechs Monate festgeschrieben. Anschließend erfolgt eine Anpassung zum aktuellen Marktzins. Auf Wunsch kann der Kredit zu diesem Zeitpunkt auch teilweise oder komplett zurückgezahlt werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird hierbei nicht berechnet. Sofern die Zinsen niedrig sind können Kreditnehmer auch auf eine längere Zinsbindung umsteigen. Ein variables Darlehen steht nur für Kreditnehmer mit einer sehr guten Bonität und hohem Einkommen zur Verfügung. Für den „normalen“ Immobilienkäufer beinhaltet diese Finanzierungsform ein zu hohes Risiko. Einige Banken bieten variable Darlehen auch in Kombination mit einem Annuitätendarlehen an.

Volltilgerdarlehen

Hier wird eine feste Rate bestehend aus Zins und Tilgung vereinbart. Die Höhe richtet sich nach der vereinbarten Laufzeit. Die Zinsen bleiben über den gesamten Zeitraum konstant, eine Anschlussfinanzierung ist nicht erforderlich. Nach Ende der Laufzeit ist der Kredit getilgt. Die Belastung ist bei dieser Finanzierungsform recht hoch, weshalb ein entsprechendes Einkommen erforderlich. Empfehlenswert für Kreditnehmer, die sich eine absolute Zinssicherheit wünschen.

Wichtige Kriterien bei der Baufinanzierung

Bevor künftige Immobilienbesitzer sich einem Darlehen beschäftigen, sollten sie die Kriterien kennen. Nachfolgend die wichtigsten Faktoren der Baufinanzierung kennen.

Eigenkapital

Jeder Euro, der nicht fremdfinanziert werden muss reduziert die Zinsbelastung. Zugleich wird auch das Ausfallrisiko für die Bank geringer, was sich positiv auf den angebotenen Zinssatz auswirkt. Experten empfehlen das gesamte Eigenkapital mit Ausnahme einer Reserve von zwei bis drei Monatsgehältern zu investieren. Zusätzlich gibt es noch die Möglichkeit, sich über einen Rahmenkredit eine finanzielle Reserve zu schaffen. Kosten fallen nur dann an, wenn der Kredit auch tatsächlich in Anspruch genommen wird. Viele Banken gehen davon aus, dass der Kreditnehmer mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital zur Verfügung hat.

Zinsbindung

Bei der klassischen Baufinanzierung wird zu Vertragsbeginn ein Zinssatz vereinbart. Dieser wird für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Sofern das Darlehen während der Zinsbindungsfrist nicht zurückgezahlt wird, kommt es zu einer Anschlussfinanzierung. Je kürzer die Zinsbindung, desto günstiger der Zinssatz. Eine lange Zinsbindung erhöht zunächst die Kosten bringt jedoch mehr Sicherheit. Schließlich können die Zinsen bis zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung auch steigen. Sofern die Zinsen sich aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau bewegen empfiehlt sich eine entsprechend lange Zinsbindung.

Aufteilung des Darlehens

Bei vielen Anbietern gibt es die Möglichkeit, das Darlehen aufzuteilen. So kann für einen Teil eine Zinsbindung von 5 und den Rest eine Zinsbindung von 10 Jahren gewählt werden. Dies bring für den kürzeren Teil zwar einen günstigeren Zinssatz, allerdings wird ein Wechsel der Bank deutlich schwieriger. Ohne Aufteilung bleiben Kreditnehmer also deutlich flexibler.

Tilgungssatz

Zu Beginn Baufinanzierung wird ein Tilgungssatz von 2 Prozent. Standardmäßig liegt dieser bei den meisten Anbietern bei 2 Prozent. Je nach Finanzierungssumme reicht dies jedoch nicht, um beim Renteneintritt schuldenfrei zu sein. Die meisten Banken bieten die Möglichkeit, den Tilgungssatz in regelmäßigen Abständen anzupassen.

Sondertilgungen

Durch Sondertilgungen kann die Rückzahlung des Darlehens beschleunigt werden. Die Möglichkeit von Sondertilgungen ist bei den meisten Krediten gegeben. Allerdings gibt es bei den Konditionen hierfür deutliche Unterschiede. Angeboten wird beispielsweise eine 5-prozentige Sondertilgung der anfänglichen Darlehenssumme. Für höhere Tilgungen wird dann auch ein höherer Zins berechnet. Kunden sollten deshalb genau abwägen welche Sondertilgungen sie während der Laufzeit in Anspruch nehmen wollen.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Viele Anbieter werben mittlerweile auch mit einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Allerdings ist diese Variante mit einem relativ großen Risiko behaftet. Empfehlenswert ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital höchstens für Besserverdiener, falls sich die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau befinden.

Vor- und Nachteile bei fehlendem Eigenkapital:

  • Niedrigzinsphasen können ausgenutzt werden.
  • Eigenkapital steht als Rücklage für finanzielle Engpässe zur Verfügung.
  • Hausbau oder -kauf bereits in jungen Jahren möglich
  • Höhere Zinssatz macht Baufinanzierung teurer
  • Monatliche Belastung ist deutlich höher.
  • Änderungen der finanziellen Situation wirken sich stärker aus.

Besondere Bedingungen für Selbstständige und Beamte

Wie bei allen Krediten gibt es für Selbstständige und Freiberufler auch bei der Baufinanzierung einige Schwierigkeiten. Im Gegensatz zu Angestellten können sie keine regelmäßigen und kalkulierbaren Einnahmen nachweisen. Das Ausfallrisiko ist somit um einiges höher.

Dennoch haben auch Selbstständige die Möglichkeit, eine Immobilie zu finanzieren. Hierzu müssen mindestens die Gewinn- und Verlustrechnungen der letzten drei Jahre vorgelegt werden. Sind die Einnahmen dauerhaft ausreichend hoch, steht einer Finanzierung nichts entgehen. Bei starken Schwankungen muss mit einem Risikozuschlag gerechnet werden.

Beamte haben es da deutlich besser. Das sichere Einkommen sorgt für überdurchschnittlich günstige Konditionen. Dennoch sollten auch Beamte die Angebote genau vergleichen.

Baufinanzierung – Ratgeber und Vergleich was last modified: Januar 23rd, 2017 by JuliusDream011